Posso construir sem alvará? Nunca inicie uma obra sem o alvará de construção.

Mas o que é o Alvará?

É o documento emitido pela prefeitura que analisa se a Planta do Imóvel está dentro das normas urbanísticas municipais, como recuos, área máxima construída, altura da edificação e área permeável. Este documento autoriza a execução de uma obra sob a responsabilidade de um responsável técnico, arquiteto ou engenheiro. Embora o proprietário tenha a posse de seu imóvel, ele deverá seguir as normas de construção definidas pela prefeitura (código de obras). Portanto, ao iniciar uma obra sem alvará, o proprietário poderá estar executando uma construção em desacordo com as normas, o que fará que num futuro, não seja passível de regularização, além de correr riscos de multa mediante uma fiscalização ou denúncia de vizinho. 

 Outra implicação está no fato de se colocar a obra em risco pela falta de um profissional habilitado para orientar a construção, ocorrendo em situações cada vez mais comuns de desabamentos por demolições mal executadas, ou casas com fundações subdimensionadas gerando desde trincas em paredes e lajes até riscos de desabamento.

Quanto Quanto tempo demora? Quando posso começar minha obra?

Este processo pode demorar de 90 a 180 dias, a depender do município. Em São Paulo, o alvará de licença para residências unifamiliares leva cerca de 180 dias para ser aprovado. Porém, a lei permite que, se dentro de 120 dias, a prefeitura não se manifestar em contrário, se inicie a obra. Desta maneira, o que ocorre na prática, é fazer o protocolo do processo na prefeitura e iniciar a obra dentro de 120 dias, não sendo muito raros os casos de se ter terminado a obra e não ter saindo ainda o alvará. Importante destacar que, caso se inicie a obra somente com o protocolo, a responsabilidade em seguir as normas recai sobre o proprietário e responsável técnico.

Casos de dispensa de Alvará de Construção para a cidade de São Paulo

O novo código de obras de São Paulo entrou em vigor em julho de 2017, e promete agilizar a análise dos processos de alvará de reforma e construção. Dentre as principais medidas, está a dispensa de alvará para atividades de pouca relevância urbanística, como obras complementares de até 30 metros quadrados, reformas internas, construção de piscinas e muros. Na prática as atividades de comunicação de pequenas reformas, embora obrigatórias, pela ausência de fiscalização, acabavam não sendo licenciadas. Desta forma, a lei regulamentou uma situação que de fato já ocorria há muito tempo. Outra coisa muito importante, foi a rígida responsabilização do proprietário e responsável técnico pela obra perante à obrigação em seguir fielmente o projeto apresentado, o que na prática, acredito, diminuirá muito a questão do "jeitinho brasileiro". 


Sobrados Geminados

Alvará de Desmembramento de Terreno

A nova legislação municipal que esta vigente desde 2016, estabeleceu que o lote mínimo (terreno) na cidade de São Paulo deverá ter 125m² e no mínimo 5 metros de frente. Exceção para os casos de projetos de Casas Geminadas que geralmente poderá ter uma medida mínima de frente de 3,30 metros. Outra atenção na hora de fazer o processo de desmembramento de lote é verificar se a escritura do imóvel está regular, sem pendência de Inventário.

Para que serve o Habite-se

Se o seu projeto para construção de um imóvel foi aprovado pela prefeitura é porque o mesmo obedeceu à legislação local e após a liberação do alvará a construção pode ser iniciada. Se a construção atingiu o nível para emissão do habite-se, o proprietário terá que ir até o órgão competente da prefeitura e providenciar uma vistoria e constatar se o que foi construído retrata o projeto aprovado inicialmente.


Processo de liberação do Habite-se

O Habite-se será emitido em poucos dias se o projeto foi aprovado. Caso haja um problema, a certidão será liberada somente após a resolução do mesmo.


Documentos necessários para obter o Habite-se


Sem a certidão do Habite-se o imóvel perde o valor na hora da venda;

Contas de água e luz não atestam regularidade do imóvel;

IPTU emitido serve só para arrecadação de impostos e não porque o imóvel está regularizado;

Entidades que financiam a compra do imóvel exigem a certidão do Habite-se;

Imóveis comerciais que não possuem o Habite-se não conseguem alvará de funcionamento.


Pré requisitos para emissão do Habite-se

Certidão das concessionárias de serviços públicos;

Laudo do corpo de bombeiro;

O projeto do arquiteto tem que respeitar a legislação urbanística para o local e respeitar o número de andares o total da área construída de acordo com a avaliação da Secretaria de Urbanismo.

Aprovação em São Caetano do Sul


Nome do Serviço
Alvará de construção / Residencial, comercial ou industrial

Órgão ou Diretoria
SEOHAB - Secretaria Municipal de Obras e Habitação

Descrição do Serviço

Este alvará é solicitado quando o proprietário do terreno pretende construir ou ampliar a área construída em seu imóvel. A solicitação passará por uma análise, não estando em conformidade, o munícipe receberá uma notificação para esclarecimentos. O pagamento da(s) taxa(s) será realizado em duas partes, metade no ato do requerimento e o restante na retirada do alvará. Caso o munícipe não receba notificação de não-conformidade deverá comparecer à Diretoria de Urbanismo, Obras e Habitação - DUOH – Paço Municipal no prazo estabelecido, para pagamento da segunda parte da(s) taxa(s) e retirada do alvará.

A partir da data de expedição do alvará inicia-se um prazo legal de 24 meses para início das obras. Se a obra for iniciada e não concluída dentro do prazo, o alvará entra em prescrição. Assim sendo, o proprietário será obrigado a pagar uma taxa trimestral até o término da obra.


Quem pode solicitar

O proprietário ou seu procurador.


Forma de Solicitar

Apresentar a solicitação no balcão de atendimento municipal.


Pré-Requisito

- Imóvel deve estar situado no município de São Caetano do Sul;

- O profissional de engenharia ou arquitetura responsável pela obra deve estar cadastrado na Diretoria de Urbanismo, Obras e Habitação - DUOH da Prefeitura Municipal de São Caetano do Sul;

- Possuir deferimento da análise prévia de zoneamento emitido pela Diretoria de Planejamento;

- Não possuir débito juntamente ao Departamento de Água e Esgoto.


Documentos

- Carta ou ofício solicitando o serviço, assinado pelo(s) proprietário(s) - original (facultativo);

- Planta (projeto) da construção para análise – 2 cópias simples;

- Memorial descritivo da obra – 2 cópias simples;

- Título de propriedade (escritura ou registro do imóvel) – 1 cópia simples;

- Espelho do IPTU – 1 cópia simples;

- Nos casos de construção comercial, industrial e prédios com mais de 3 pavimentos e construções com mais de 750 metros quadrados e para locais com aglomeração superior a 100 pessoas -Projeto orientativo de prevenção e combate a incêndio do Corpo de Bombeiros – 1 cópia simples;

- Anotação de Responsabilidade Técnica - ART do autor do projeto técnico, recolhida e registrada no município - original (ficará retida);

- Nos casos de edificação residencial uni-familiar ou de único comércio - Contrato de compra e venda – original e 1 cópia simples;

- Nos casos de situações condominiais - Matrícula do registro de imóveis – 1 cópia simples;

- Carteira de identidade (RG) do proprietário ou do procurador –  original e 1 cópia simples;

- Caso solicitado pelo procurador - Procuração – 1 cópia autenticada.


Prazo

18 dias úteis.


Forma de Resposta

Somente nos casos de não conformidade, via correio.


Local de Retirada

Diretoria de Obras – DUOH – Paço Municipal, mediante apresentação do protocolo. Sem este, somente pelo próprio solicitante.

Avenida Fernando Simonsen, 566 – Bairro São José -Tel.: (11) 4233-7300

Entre em contato:

São Paulo e São Caetano do Sul  (11) 4933-7544 / 11. 98444 5933 whats